Hipoteca de obra nueva en 2026: comprar sobre plano a un promotor
Comprar sobre plano a un promotor: entregas a cuenta y su aval obligatorio, subrogar la hipoteca del promotor o contratar una nueva, plazos hasta la entrega y la tasación.
La hipoteca de obra nueva financia la compra de una vivienda a un promotor, muchas veces sobre plano. Aquí verás las entregas a cuenta y su aval obligatorio por la Ley 38/1999, la decisión entre subrogar la hipoteca del promotor o contratar una nueva, los plazos entre la reserva y la entrega de llaves, y qué pasa si la tasación no acompaña al precio.
Más información oficial:
BOE – Ley 38/1999 de Ordenación de la EdificaciónComunidad de Madrid – Vivienda nueva¿Qué incluye este servicio?
Comprar sobre plano: cómo funciona y en qué se diferencia de la autopromotor
Comprar una vivienda de obra nueva es comprar a un promotor que construye el edificio y te vende una de las viviendas, muchas veces antes de que esté terminada (sobre plano). Tú no gestionas la construcción ni contratas al arquitecto: el promotor se encarga de todo, y tú solo eliges, reservas y pagas.
La diferencia con la hipoteca autopromotor es quién es el promotor: en la obra nueva, un promotor profesional; en la autopromotor, tú mismo construyes tu vivienda en tu solar. Por eso la obra nueva es mucho más sencilla administrativamente: no hay proyecto visado ni certificaciones de obra por tu parte.
La particularidad de la obra nueva está en los plazos (la vivienda puede tardar en entregarse meses o años), en las entregas a cuenta que haces antes de la entrega y en la opción de subrogarte en la hipoteca que el promotor tiene sobre el edificio.
Las entregas a cuenta y su aval obligatorio según la Ley 38/1999
Cuando compras sobre plano, el promotor te pide entregas a cuenta antes de la entrega de llaves: una cantidad en la reserva (3.000-6.000 €), otra en el contrato privado (10-20% del precio) y, a veces, pagos intermedios según avanza la obra. Es dinero que entregas sin tener todavía la vivienda.
Para protegerte, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar esas cantidades con un aval bancario o un seguro de caución. Si el promotor quiebra o no entrega la vivienda, recuperas el dinero gracias a esa garantía. Sin aval, el promotor no puede pedirte entregas a cuenta.
Antes de entregar un solo euro, pide al promotor el certificado del aval o del seguro y comprueba que cubre el importe que vas a pagar. Es la protección más importante de una compra sobre plano y, sin embargo, muchos compradores no la verifican.
Subrogar la hipoteca del promotor o contratar una nueva: cuándo compensa cada opción
El promotor suele tener una hipoteca sobre el edificio que financia la construcción. Al comprar, te ofrece dos caminos: subrogarte en esa hipoteca (pasar a ser tú el deudor de la del promotor) o contratar una hipoteca nueva con el banco que tú elijas.
Subrogar la del promotor suele ser más barato y rápido: no necesitas tasación nueva y el trámite es más sencillo. Pero el tipo y las vinculaciones los pactó el promotor, y no siempre son las mejores para ti. Contratar una nueva te da tipo y condiciones a tu medida, pero con más coste y trámite. Lo detallamos en nuestra guía de subrogación.
La regla: si las condiciones de la hipoteca del promotor son competitivas, subrógate y ahorra costes; si el mercado ofrece un tipo claramente mejor, contrata una nueva aunque pagues más trámite. Esta tabla te ayuda a decidir:
| Aspecto | Subrogar la del promotor | Contratar una nueva |
|---|---|---|
| Tasación | Suele servir la del promotor | Tasación nueva (a veces la asume el banco) |
| Tipo de interés | El que pactó el promotor | El que negocies tú |
| Vinculaciones | Las del promotor (poco negociables) | Las que tú negocies |
| Coste de trámite | Menor | Mayor, pero el banco puede asumirlo |
| Plazo | Más rápido | Más lento (se prepara con antelación) |
| Compensa si | Las condiciones del promotor son buenas | El mercado ofrece mejor tipo |
Los plazos entre la reserva y la entrega de llaves
La obra nueva tiene un calendario propio que conviene conocer para no llegar a la firma sin la hipoteca lista. Empieza con la reserva (entregas la cantidad reservada y se fija el precio), sigue con el contrato privado de compraventa (entregas el 10-20% restante de la entrada) y termina con la entrega de llaves, que es cuando se firma la escritura y la hipoteca.
Si compras sobre plano, entre la reserva y la entrega pueden pasar 18 a 36 meses; si la obra ya está avanzada, mucho menos. La hipoteca no se firma en la reserva, sino en la entrega de llaves, pero el expediente se prepara antes.
Lo recomendable es iniciar el estudio hipotecario con 6 meses de antelación a la entrega, para tener la aprobación lista el día de la firma y no perder la vivienda por un retraso del banco. Si quieres que lo preparemos, pide un estudio hipotecario personalizado sin compromiso.
Qué pasa si la tasación no acompaña al precio
En una obra nueva, el banco financia el porcentaje acordado sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación, igual que en segunda mano. Y aquí puede ocurrir algo frecuente en promociones muy demandadas: el precio de compra sale por encima de la tasación.
Si la tasación queda por debajo del precio, el banco financia menos de lo esperado y el comprador tiene que cubrir, en efectivo, la diferencia entre precio y tasación además de la entrada. Por ejemplo, si compras a 250.000 € y tasan en 230.000 €, el banco financia el 80% de 230.000 (184.000 €) y tú pones 66.000 € en lugar de 50.000 €.
Por eso conviene tener colchón y conocer la tasación antes de comprometer toda la entrada. En promociones bien tasadas no hay problema, pero en zonas con precios al alza la tasación puede ir por detrás. Si la diferencia es grande, a veces se renegocia el precio con el promotor o se busca otro banco que tase más alto. Lo vemos en nuestra comparativa entre valor de tasación y precio de compra.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca de obra nueva
¿Qué garantiza las entregas a cuenta en una obra nueva?
Un aval bancario o un seguro de caución que el promotor está obligado a constituir por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Si el promotor quiebra o no entrega la vivienda, recuperas las cantidades entregadas gracias a esa garantía. Pídelo siempre antes de pagar.
¿Es mejor subrogar la hipoteca del promotor o contratar una nueva?
Depende. Subrogar la del promotor ahorra costes y tiempo, pero el tipo y las vinculaciones los pactó el promotor y no siempre son los mejores. Contratar una nueva da tipo y condiciones a tu medida si el mercado ofrece algo mejor, aunque con más trámite. Conviene comparar ambas antes de decidir.
¿Cuándo se firma la hipoteca en una obra nueva?
Al entregar las llaves, cuando se firma la escritura de compraventa. Pero el expediente hipotecario se prepara antes: lo recomendable es iniciarlo con 6 meses de antelación a la entrega para tener la aprobación lista y no perder la vivienda por un retraso del banco.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco financia el porcentaje acordado sobre el menor entre precio y tasación, es decir, sobre la tasación. El comprador debe cubrir en efectivo la diferencia entre precio y tasación además de la entrada. Conviene conocer la tasación antes de comprometer toda la entrada.
¿Cuánto tarda la entrega desde la reserva?
Si compras sobre plano, entre 18 y 36 meses desde la reserva hasta la entrega de llaves. Si la obra ya está avanzada, mucho menos. La hipoteca se firma en la entrega, pero el estudio se prepara con antelación.
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