Hipoteca Vivienda Habitual en 2026: Qué Considera Hacienda y Mejores Condiciones
La mejor financiación para tu primera vivienda en Madrid: qué considera Hacienda vivienda habitual y por qué importa para el banco y para tus impuestos
La hipoteca para vivienda habitual tiene las mejores condiciones del mercado porque el banco considera que, si el titular pasa por dificultades, lo primero que pagará es la casa donde vive. Pero para que una vivienda sea considerada habitual por Hacienda hay que cumplir requisitos concretos de ocupación, empadronamiento y permanencia. En Madrid Broker Hipotecario te explicamos qué implica esa condición y negociamos con más de 30 entidades para conseguirte la mejor hipoteca de primera vivienda.
Más información oficial:
Comunidad de Madrid – Deducciones autonómicas IRPFMinisterio de Vivienda – Aval ICO jóvenes¿Qué incluye este servicio?
Qué considera Hacienda vivienda habitual: plazo de ocupación, empadronamiento y permanencia mínima
Para Hacienda, la vivienda habitual es aquella en la que el contribuyente reside de forma permanente y que constituye su domicilio fiscal. No basta con declararla: hay que cumplirla de hecho, y los requisitos son los mismos que aplican los bancos al conceder la hipoteca.
Los tres requisitos clave son: empadronamiento en la vivienda, ocupación efectiva durante más de 183 días al año y permanencia mínima de 3 años continuados (o hasta 12 meses si se cambia por circunstancias como trabajo, matrimonio o separación). Además, no se puede tener otra vivienda considerada habitual al mismo tiempo.
Esta condición importa por dos motivos. En lo fiscal, determina si puedes aplicar deducciones y evita la renta imputada que grava las segundas residencias. En lo hipotecario, el banco la exige para ofrecer sus mejores condiciones; si declara que será vivienda habitual y luego no lo es, puede repercutir en el tipo o en las vinculaciones pactadas.
Las mejores condiciones de financiación que da el banco frente a segunda residencia
El banco entiende que el riesgo de impago en la vivienda habitual es claramente menor que en una segunda residencia: si el titular atraviesa dificultades, lo primero que defenderá es la casa donde vive. Por eso reserva para la vivienda habitual su producto preferente: más financiación, tipos más bajos y plazos más largos.
La diferencia es sustancial. Mientras la vivienda habitual se financia hasta el 80% (y el 90% con Aval ICO), la segunda residencia rara vez supera el 70%. El tipo también es más competitivo en la habitual, y el plazo máximo es mayor. La siguiente tabla resume el comparativo.
| Condición | Vivienda habitual | Segunda residencia |
|---|---|---|
| Financiación máxima | 80% (90% con Aval ICO) | 60-70% |
| Tipo de interés | Referencia (más bajo) | +0,5% a +1,5% |
| Plazo máximo | 30-40 años | 25-30 años |
| Aval ICO | Sí (<35 y familias) | No |
| Renta imputada IRPF | No | 2% valor catastral |
Fiscalidad de la vivienda habitual en Madrid: ITP, deducciones y plusvalía
La vivienda habitual tiene un tratamiento fiscal más favorable que la segunda residencia. Al comprar, en Madrid se paga ITP del 6% sobre el valor (con una bonificación al 4% para menores de 35 años que cumplan requisitos de renta y precio). A eso se suman notaría, registro y gestoría, que suponen otro 1-2%.
En el IRPF, la vivienda habitual no genera renta imputada, a diferencia de la segunda residencia, que tributa cada año por el 2% del valor catastral aunque esté vacía. La deducción estatal por inversión en vivienda habitual se suprimió para compras posteriores a 2013, pero quienes la compraron antes pueden seguir aplicándola, y la Comunidad de Madrid mantiene deducciones autonómicas para determinados colectivos.
Al vender, se paga la plusvalía municipal sobre el incremento de valor del suelo y, si hay ganancia, se integra en la base del ahorro del IRPF. Si se reinvierte en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar aplazada. En Madrid Broker Hipotecario te orientamos sobre la fiscalidad de tu operación; para profundizar, consulta nuestro artículo sobre beneficios fiscales de la primera vivienda.
Aval ICO y financiación hasta el 90% para vivienda habitual
El Aval ICO es la herramienta pública más importante para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. El Estado avala hasta el 20% de la operación, lo que permite al banco financiar hasta el 90-95% y reducir el ahorro previo que necesita el comprador.
Los requisitos en 2026 incluyen: ser menor de 35 años o familia con menores a cargo, que sea la primera vivienda y residencia habitual, que el precio de compra no supere el límite establecido y que los ingresos brutos anuales no rebasen el umbral fijado. El aval cubre los 10 primeros años de la hipoteca.
En Madrid Broker Hipotecario tramitamos el Aval ICO junto con la hipoteca de vivienda habitual, de forma que el cliente no tiene que gestionarlo por separado. Si cumples los requisitos, podemos conseguirte hasta el 90-95% de financiación. Para saber si encajas, solicita un estudio hipotecario personalizado gratuito.
Cómo conseguimos la mejor hipoteca para tu vivienda habitual en Madrid
Empezamos con un estudio gratuito de tu perfil: ingresos, ahorro, deudas y situación en la CIRBE. Con eso determinamos tu capacidad de compra real, si tienes acceso al Aval ICO y qué entidades son las más competitivas para tu caso. Usa también nuestra calculadora de capacidad de compra para una primera estimación.
Después presentamos tu expediente a las entidades más adecuadas y negociamos activamente las condiciones: tipo, financiación, vinculaciones y comisiones. Trabajamos con $más de 30 entidades, por lo que siempre hay competencia entre ellos. Te entregamos un cuadro comparativo claro con nuestra recomendación.
Te acompañamos hasta la firma ante notario y la inscripción registral, coordinando tasación, información previa y trámites. Todo el proceso lo gestiona un asesor dedicado, que es tu único interlocutor. Si quieres conocer el detalle de cada fase, consulta nuestra gestión hipotecaria completa.
Preguntas frecuentes sobre hipoteca vivienda habitual Madrid
¿Qué considera Hacienda vivienda habitual?
La vivienda en la que resides de forma permanente, estás empadronado y fijas tu domicilio fiscal, vives en ella más de 183 días al año y la habitas de forma continuada durante al menos 3 años. No puedes tener otra vivienda considerada habitual al mismo tiempo.
¿Por qué el banco da mejores condiciones para la vivienda habitual?
Porque el riesgo de impago es menor: el deudor prioriza la casa donde vive frente a una segunda residencia o una inversión. Eso se traduce en más financiación (hasta el 80%, 90% con Aval ICO), tipos más bajos y plazos más largos.
¿Qué impuestos pago al comprar vivienda habitual en Madrid?
ITP del 6% sobre el valor (con bonificación al 4% para menores de 35 años que cumplan requisitos), más notaría, registro y gestoría. En total, los gastos suponen un 8-10% del precio. La vivienda habitual no paga renta imputada en el IRPF.
¿Puedo conseguir más del 80% de financiación para vivienda habitual?
Sí. Con el Aval ICO (menores de 35 o familias con menores que cumplan requisitos) se puede llegar al 90-95%. También perfiles con ingresos altos y ahorro adicional pueden acceder a financiaciones por encima del 80%.
¿Qué pasa si dejo de vivir en la vivienda antes de 3 años?
Hacienda puede considerar que dejó de ser vivienda habitual y exigir la devolución de las deducciones aplicadas, con intereses de demora. Conviene mantener el empadronamiento y la residencia efectiva el plazo mínimo exigido.
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