Hipoteca sobre Valor de Tasación o Valor de Compra: ¿Qué Financia el Banco?
Entiende cómo calcula el banco el porcentaje de financiación y cuándo conviene tasación alta o baja
Una de las preguntas más frecuentes al pedir hipoteca es: ¿el banco calcula el porcentaje sobre el precio de compra o sobre la tasación? La respuesta es simple pero tiene implicaciones enormes en cuánto dinero puedes conseguir.
El banco siempre financia el porcentaje acordado (80%, 90%...) sobre el menor de los dos valores: tasación vs precio de compra. Entender esta regla es fundamental para maximizar la financiación y evitar sorpresas en el último momento.
La Regla Fundamental: El Banco Toma el Menor Valor
El Banco de España y la regulación hipotecaria española establecen que el préstamo hipotecario no puede superar el 80% del valor de tasación para ser considerado de riesgo normal. En la práctica, los bancos aplican la siguiente fórmula:
Máximo préstamo = 80% × MIN(precio de compra, valor de tasación)
Caso 1: Tasación = Precio de Compra
- Precio compra: 200.000€ | Tasación: 200.000€
- Préstamo máximo al 80%: 160.000€
Caso 2: Tasación Mayor que Precio de Compra
- Precio compra: 180.000€ | Tasación: 210.000€
- El banco usa el precio de compra (el menor)
- Préstamo máximo al 80%: 144.000€ (no 168.000€)
Caso 3: Tasación Menor que Precio de Compra
- Precio compra: 200.000€ | Tasación: 180.000€
- El banco usa la tasación (el menor)
- Préstamo máximo al 80%: 144.000€ (en lugar de 160.000€)
- Problema: necesitas aportar 56.000€ de ahorros en lugar de 40.000€
Cuándo la Tasación Puede Aumentar tu Financiación
Existe un caso en el que una tasación alta puede mejorar la financiación: cuando el banco financia sobre tasación aunque sea superior al precio. Esto ocurre en operaciones especiales o cuando el banco tiene interés en la operación.
Ejemplo real: Compras una vivienda de oportunidad por 150.000€ que se tasa en 200.000€. Algunos bancos, en operaciones justificadas, pueden financiar el 80% sobre tasación (160.000€), permitiéndote comprar sin entrada. Pero esto es la excepción, no la norma.
En la práctica, la mayoría de los bancos usan siempre el menor valor. Solo en casos muy específicos (y con justificación documental del precio de oportunidad) pueden flexibilizarse. Consulta con un bróker hipotecario si crees que tu operación tiene este potencial.
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El Problema de la Tasación Baja: Qué Hacer
Una tasación inferior al precio de compra es uno de los problemas más frecuentes y puede echar por tierra una operación que parecía cerrada. Las causas más comunes son:
- Precio de compra inflado respecto al mercado
- Vivienda en zona con pocas comparables recientes
- Tasador conservador o empresa tasadora diferente a la del banco
- Características especiales del inmueble (planta baja, sin ascensor, estado de conservación)
Soluciones ante Tasación Baja
- Solicitar nueva tasación: Con otra empresa tasadora homologada. A veces la diferencia es significativa
- Negociar el precio de compra con el vendedor: Si la tasación es objetivamente correcta
- Aportar más capital propio: Cubrir la diferencia con ahorros
- Cambiar de banco: Diferentes bancos trabajan con diferentes tasadoras y pueden dar resultados distintos
En Madrid Broker Hipotecario gestionamos la tasación de forma estratégica para maximizar el valor y asegurar la operación.
Tasación y Porcentaje de Financiación: Tabla Resumen
| Situación | Precio Compra | Tasación | Base Cálculo | Préstamo 80% |
|---|---|---|---|---|
| Tasación = Precio | 200.000€ | 200.000€ | 200.000€ | 160.000€ |
| Tasación Alta | 200.000€ | 230.000€ | 200.000€ (precio) | 160.000€ |
| Tasación Baja | 200.000€ | 175.000€ | 175.000€ (tasación) | 140.000€ |
Una tasación baja puede reducir el préstamo en decenas de miles de euros respecto a lo esperado. Gestionarla bien es crucial.
Preguntas frecuentes
¿El banco calcula la hipoteca sobre el precio de compra o la tasación?
Siempre sobre el menor de los dos valores. Si la vivienda cuesta 200.000€ y se tasa en 180.000€, el banco calcula sobre 180.000€. Si la tasación es mayor que el precio, usa el precio de compra.
¿Qué pasa si la tasación es menor al precio de compra?
El banco financiará menos de lo esperado. Por ejemplo: vivienda de 200.000€ tasada en 175.000€ → banco da el 80% de 175.000€ = 140.000€ en lugar de 160.000€. Debes cubrir 20.000€ adicionales con ahorros.
¿Puedo elegir la empresa tasadora para mi hipoteca?
Puedes proponer una tasadora, pero muchos bancos tienen su propia empresa tasadora de referencia. Si la tasación es baja, tienes derecho a solicitar una segunda tasación con otra empresa homologada por el Banco de España.
¿La tasación alta siempre beneficia al comprador?
No necesariamente. Una tasación mayor al precio de compra no aumenta el préstamo (el banco sigue usando el precio de compra). Solo beneficia si el banco acepta financiar sobre tasación, lo que es excepcional.
¿Quién paga la tasación en una hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, la tasación la paga el banco si la operación no sale adelante. Si la hipoteca se formaliza, habitualmente se repercute al cliente (~350-500€). Consúltalo en tu oferta hipotecaria.
¿Puedo utilizar la tasación de un banco para pedirla en otro?
Sí, desde la Ley 5/2019 tienes derecho a usar la tasación realizada por cualquier tasadora homologada en cualquier banco. Esto evita pagar tasación múltiples veces si consultas varios bancos.
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