Novación hipotecaria en 2026: renegociar tu hipoteca con el mismo banco

La novación hipotecaria es la modificación de las condiciones de tu préstamo acordándolo directamente con tu banco actual. No cambias de entidad: el banco sigue siendo el mismo, pero las condiciones del contrato cambian. Es la vía más sencilla y barata de mejorar una hipoteca cuando tu banco está dispuesto a negociar.

La diferencia con la subrogación hipotecaria es que aquí no hay cambio de banco ni competencia entre entidades: negocias solo con el tuyo. Por eso la novación suele tener menos costes, pero también menos margen de mejora, porque tu banco no compite con nadie por retenerte... salvo que le lleves una oferta de otro banco como palanca.

Para una comparativa puramente informativa entre ambas figuras, consulta novación vs subrogación en el blog. Aquí nos centramos en renegociar con tu mismo banco.

La novación permite modificar casi cualquier condición del contrato, siempre que el banco acepte. El más demandado es el cambio de variable a fijo, para eliminar la incertidumbre del Euríbor. También se negocia bajar el diferencial de una variable, ampliar o reducir el plazo, añadir o quitar titulares, pedir una carencia temporal y eliminar productos vinculados que ya no te compensan.

La tabla resume qué se puede modificar y el coste habitual de cada cambio:

El banco no está obligado a aceptar una novación: es una negociación. Por eso el cómo llegas a la mesa marca el resultado. La palanca más fuerte es presentar ofertas reales de otros bancos: si tu banco sabe que puedes subrogarte con condiciones mejores, su disposición a mejorar sube de golpe.

Conviene llegar con el expediente ordenado: historial de pagos impecable, CIRBE limpia y un ratio de endeudamiento holgado. Cuanto más bajo el riesgo que representas, más margen tiene el banco para mejorarte sin sentir que pierde.

Nosotros negociamos la novación con esos argumentos y con datos del mercado real. Si el banco acepta, mejoras sin moverte; si se niega o mejora poco, pasamos a la subrogación. En ningún caso te quedas sin opciones.

La comisión de novación depende del cambio que pidas. El más favorable es el cambio de variable a fijo, que la Ley 5/2019 exime de comisión: cuesta 0 €, solo los gastos de notaría y registro. Por eso es la novación más demandada.

El resto de cambios (ampliar plazo, modificar titulares, carencia) pueden tener una comisión de novación que marca tu escritura original, normalmente entre el 0 y el 1% del capital pendiente, más notaría y registro. En muchos casos esa comisión es negociable y se puede reducir a 0 si el banco quiere retenerte. Lo que no se puede cobrar es la comisión de estudio, prohibida al cliente desde 2019.

Antes de iniciar la novación calculamos si el ahorro compensa el coste. Si la comisión se come el beneficio, tiene más sentido una subrogación o esperar. Lo importante es hacer los números antes, no después.

El banco acepta una novación cuando le interesa retenerte. Eso ocurre sobre todo en tres situaciones. La primera, cuando eres un cliente de bajo riesgo con buen historial: el banco prefiere mejorarte un poco que perderte. La segunda, cuando le presentas una oferta de otro banco que le obliga a competir.

La tercera, cuando el cambio no le cuesta asumirlo, como el paso de variable a fijo en un momento de tipos altos: al banco le interesa fijar un tipo alto antes de que bajen y te vayas. En estos escenarios la novación suele salir adelante con condiciones razonables.

Donde el banco suele negarse o mejorar muy poco es cuando no hay amenaza de salida y el cliente va solo, sin ofertas de respaldo. Ahí la novación fracasa y la solución pasa por la subrogación. Por eso conviene llevar siempre la negociación con un estudio previo y ofertas reales; si no, pídenos un estudio hipotecario personalizado y lo hacemos por ti.