Extinción de Condominio en 2026: Disolver la Copropiedad de una Vivienda

La extinción de condominio es el mecanismo jurídico por el que una propiedad compartida pasa a ser propiedad exclusiva de una sola persona. Cuando dos o más titulares comparten una vivienda y uno quiere quedársela en su totalidad, la extinción de condominio permite disolver esa copropiedad compensando económicamente a quien sale.

Los dos supuestos más frecuentes son las separaciones y divorcios de parejas que compraron una vivienda a medias y las herencias en las que un inmueble se transmite a varios herederos y uno de ellos quiere adquirir la parte de los demás. También se usa en proindivisiones pactadas o en la disolución de patrimonios compartidos.

La clave es que, a efectos jurídicos, no hay una compraventa entre las partes: hay una disolución de la comunidad de bienes sobre un bien que ya era común. Esa diferencia es lo que permite aplicar un tratamiento fiscal mucho más ventajoso, como veremos a continuación.

El ahorro fiscal es el principal motivo por el que conviene hacer una extinción de condominio en lugar de una compraventa entre copropietarios. La extinción tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid se sitúa en torno al 1,5% sobre el valor de la operación. Una compraventa, en cambio, tributa por Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 6% en Madrid.

La diferencia, 4,5 puntos, es muy significativa. En un piso de 300.000€, la extinción paga unos 4.500€ en AJD mientras que la compraventa pagaría 18.000€ en ITP: un ahorro superior a 13.500€. En viviendas de mayor valor el ahorro crece en términos absolutos. La siguiente tabla muestra el comparativo para distintos importes en Madrid.

Para que la extinción de condominio funcione, el copropietario que se queda con la vivienda debe compensar económicamente al que sale. La compensación se calcula sobre el valor de la parte que se adquiere, no sobre el valor total del inmueble. Si la vivienda vale 300.000€ y se comparte al 50%, la compensación es de 150.000€.

El valor de referencia se determina de tres formas: por tasación bancaria (la más habitual cuando hay hipoteca), por valoración pericial independiente o por acuerdo entre las partes. En herencias, conviene que el valor coincida con el declarado en el impuesto de sucesiones para evitar discrepancias con Hacienda.

Si hay hipoteca sobre la vivienda, la compensación suele netearse con la deuda pendiente: al copropietario que sale se le paga su parte del valor, pero también se le descarga de su parte de la hipoteca. En Madrid Broker Hipotecario ayudamos a calcular esa compensación de forma objetiva y a estructurar la financiación necesaria para abonarla.

La hipoteca es el principal obstáculo en muchas extinciones de condominio. Si el préstamo estaba a nombre de ambos cotitulares y uno sale de la copropiedad, el banco debe liberar al que sale de la responsabilidad hipotecaria. Mientras ambos figuren como titulares, el banco mantiene el derecho de reclamar la deuda a cualquiera de los dos.

Para liberar al copropietario que sale, el banco comprueba que quien se queda puede asumir el 100% de la deuda con su solo perfil de ingresos. Si la relación cuota-ingresos lo permite, se hace una novación de la hipoteca para dejarla unipersonal. Si las condiciones del banco actual no son buenas o no acepta la novación, la alternativa es cancelar la hipoteca y contratar una nueva unipersonal con otra entidad, aprovechando para mejorar el tipo.

En Madrid Broker Hipotecario analizamos ambas opciones y comparamos los costes de cada vía: comisión por novación, comisión por cancelación anticipada, gastos notariales y registrales, y las condiciones finales obtenidas. Solo así se elige el camino más eficiente para quien se queda con la vivienda. Si más adelante quieres mejorar condiciones, también gestionamos la subrogación o la novación hipotecaria.

La extinción de condominio se formaliza en escritura pública ante notario, que es quien verifica la titularidad, la conformidad de las partes y, si la hay, la hipoteca y su novación. El notario también se asegura de que la compensación económica quede reflejada y de que el reparto sea claro para evitar reclamaciones posteriores.

Una vez autorizada la escritura, se liquida el AJD ante la Comunidad de Madrid y se presenta en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede inscrita a nombre exclusivo del copropietario que se queda. Si hay hipoteca, el registro también refleja la nueva situación del préstamo, ya sea novado o cancelado y sustituido por uno nuevo.

Cuando no hay acuerdo entre las partes, la extinción de condominio requiere un proceso judicial que termina en auto judicial y posterior escritura. En Madrid Broker Hipotecario coordinamos todo el trámite con notaría y registro, y trabajamos con abogados especializados cuando el caso requiere vía judicial. Solicita un estudio hipotecario personalizado sin compromiso.