Novación y subrogación de hipoteca: qué son y en qué se diferencian
Las dos formas de mejorar una hipoteca que ya tienes, explicadas y comparadas
Si ya tienes hipoteca y quieres mejorar sus condiciones —bajar el tipo, pasar de variable a fijo, cambiar el plazo o quitar comisiones— tienes dos caminos: la novación (renegociar con tu mismo banco) y la subrogación (cambiar de banco). Son figuras distintas, con costes y trámites distintos, y no siempre conviene la misma.
Este artículo es una comparativa informativa entre ambas para que entiendas la diferencia de un vistazo. Si lo que quieres es el detalle de cada operación —procedimiento, costes y cuándo compensa— lo encontrarás en nuestras páginas de novación hipotecaria y subrogación hipotecaria, o pidiendo un estudio gratuito.
Qué es cada figura (en una frase)
Novación: modificas las condiciones de tu hipoteca acordando con tu mismo banco. No cambias de entidad; cambias el contrato. Más en novación hipotecaria.
Subrogación: trasladas tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones, manteniendo la misma vivienda. Más en subrogación hipotecaria.
Comparativa directa: novación vs subrogación
| Aspecto | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Banco | Mismo banco | Otro banco |
| Qué cambia | Las condiciones del contrato | El acreedor y las condiciones |
| Trámites | Escritura ante notario | Escritura + plazo de enervación |
| Tiempo | Más rápida (2-4 semanas) | Más lenta (4-8 semanas) |
| Coste | Bajo (notaría y registro) | Medio (tasación + gestoría) |
| Margen de mejora | Menor | Mayor (el nuevo banco compite) |
| Si el banco se resiste | Puede negarse | El actual puede enervar la oferta |
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Cuándo conviene cada una
La novación conviene cuando tu banco actual está dispuesto a mejorar y quieres evitar costes y cambio de entidad. Es la opción más sencilla si la relación con tu banco es buena y sus condiciones no están lejos del mercado.
La subrogación conviene cuando tu banco no mejora (o mejora muy poco) o cuando otro banco te ofrece condiciones claramente mejores. El hecho de que el nuevo banco compita por captarte suele abrir un margen de ahorro mayor, a costa de más trámites y costes.
La estrategia habitual es empezar por la novación y, si el banco no cede, pasar a la subrogación: la sola amenaza de que te vayas a otro banco suele mejorar la oferta de tu entidad. El detalle de cada operación lo tienes en novación y subrogación.
Si quieres dar el paso
Si ya sabes cuál te interesa, entra en el detalle de cada operación:
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia principal entre novación y subrogación?
En la novación renegocias con tu mismo banco; en la subrogación cambias de banco. La novación suele ser más barata y sencilla, pero con menos margen de mejora; la subrogación da más opciones de ahorro porque el nuevo banco compite, pero tiene más costes y trámites.
¿Puedo elegir cualquiera de las dos?
Sí, pero depende de tu caso. Si tu banco está dispuesto a mejorar, la novación basta; si no mejora o el mercado ofrece mucho más, la subrogación es la vía. Muchas veces se empieza por la novación y, si no cuaja, se pasa a la subrogación.
¿Necesito notario en ambas?
Sí. Las dos figuras requieren escritura ante notario e inscripción en el registro. La diferencia es que en la subrogación el nuevo banco asume notaría y registro por ley, y en la novación los suele pagar el cliente.
¿El cambio de variable a fijo se puede hacer con cualquiera de las dos?
Sí, y en ambas está exento de comisión por la Ley 5/2019. Puedes pasarte a fijo novando con tu banco o subrogándote a otro; lo que decide es cuál te ofrece mejor tipo fijo.
¿Cuál es más rápida?
La novación suele ser más rápida (2-4 semanas) porque no hay cambio de entidad ni plazo de enervación. La subrogación tarda más (4-8 semanas) por el plazo legal de 15 días hábiles que tiene tu banco para igualar la oferta.
¿Dónde puedo ver el detalle de cada una?
En nuestras páginas de subrogación hipotecaria y novación hipotecaria encontrarás el procedimiento, los costes y cuándo compensa cada una. Y si quieres que lo estudiemos en tu caso, pide un estudio gratuito.
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