Hipoteca sin ahorros en 2026: cómo cubrir los gastos de compraventa

Cuando un cliente me dice “no tengo ahorros y quiero comprar”, lo primero que hago es separar las dos barreras que tiene por delante. La primera es la entrada: el banco no financia el 100% salvo perfiles muy concretos, así que normalmente necesitas aportar al menos un 20% del precio. La segunda son los gastos de la compraventa: notaría, registro, impuestos y tasación, que suponen otro 10-12% y que el banco no financia nunca.

Es decir, para una vivienda de 200.000 €, en el escenario estándar del 80% necesitas tener unos 54.000 € ahorrados: 40.000 de entrada y 14.000 de gastos. “Sin ahorros” significa, en la práctica, que no tienes ese dinero y hay que buscar cómo cubrirlo, no que el banco te vaya a regalar la entrada.

Si tu problema es solo la entrada y no los gastos, conviene leer primero nuestra página de hipotecas al 100%. Aquí nos centramos en el caso más difícil: cubrir también los gastos.

En Madrid los gastos de comprar una vivienda de segunda mano son algo más bajos que en gran parte de España, porque el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es del 6%, frente al 8-10% de otras comunidades. Eso ayuda, pero no los elimina: siguen siendo un bloque importante de dinero que hay que tener el día de la firma.

Sobre el precio de compraventa se aplican: el ITP (6% en Madrid), el arancel de notaría (regulado, crece con el precio), el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. En obra nueva cambia: se paga IVA reducido del 10% y AJD, en lugar de ITP.

Estos gastos los paga el comprador en su totalidad; los de la escritura de hipoteca los paga el banco desde la Ley 5/2019. Por eso, cuando calculas lo que necesitas, suma solo los gastos de compraventa, no los de la hipoteca. Lo detallamos en nuestra guía de gastos de compraventa en Madrid.

Si no tienes el dinero de los gastos, hay cuatro caminos realistas. El primero es el aval ICO para menores de 35 años: no te da dinero para los gastos, pero al garantizar parte del capital permite a algunos bancos financiar más (hasta el 90-100%) y liberar tu parte de la entrada para dedicarla a pagar los gastos. Es decir, convierte tu “entrada” en “dinero para gastos”.

El segundo es negociar el precio de compra para que la tasación salga por encima: si tasan la vivienda en 220.000 € y la compras en 200.000 €, el banco financia el 80% sobre 220.000 (176.000 €) y solo necesitas 24.000 € de entrada, no 40.000. Ese margen reduce lo que tienes que poner.

El tercero es usar el capital liberado de una hipoteca anterior si vendes una vivienda y la nueva es más barata. El cuarto, más arriesgado, es un préstamo personal paralelo para los gastos: algunos bancos lo aceptan, pero suma deuda al CIRBE y reduce tu capacidad para la hipoteca. Conviene evitarlo salvo que el importe sea pequeño.

La respuesta corta es no. La hipoteca se concede sobre el valor de la vivienda, y los gastos de compraventa son ajenos a ese valor: el banco no los incluye en el capital del préstamo. Tienes que pagarlos en efectivo el día de la firma o en los días previos.

Sí existen fórmulas parciales: algunos bancos ofrecen un préstamo personal al mismo tiempo que la hipoteca, con un tipo más alto, para cubrir parte de los gastos. Otras veces, si la tasación supera claramente el precio, el banco puede financiar un porcentaje alto y dejarte usar la diferencia para los gastos, como vimos antes.

Pero cuidado: financiar los gastos con deuda extra sube tu ratio de endeudamiento y puede hacer que la propia hipoteca se deniegue. Lo sano es presentar el expediente con los gastos ya cubiertos por tu lado y, si no es posible, valorar retrasar la compra unos meses para ahorrarlos. Un estudio previo te dice exactamente cuánto necesitas y qué banco te lo permite.

Si después de valorar todas las vías no llegas al dinero necesario, hay tres salidas sensatas. La primera es comprar con un cotitular: dos nóminas suman capacidad y, si el otro tiene ahorros, cubren la parte que te falta. La segunda es bajar el objetivo: una vivienda más barata reduce entrada y gastos a partes proporcionales y puede encajar en lo que sí tienes.

La tercera es esperar y ahorrar con plan: con un objetivo concreto (saber exactamente cuánto necesitas y en cuántos meses lo alcanzas) el ahorro es mucho más eficiente que el “ahorraré lo que pueda”. Nuestra calculadora de capacidad de compra te da esa cifra en dos minutos.

También existe la subrogación: si compras una vivienda que ya tiene hipoteca, puedes subrogarte en ella y, según el caso, mantener condiciones o incluso la financiación previa. No es una solución universal, pero en algunos casos evita tener que construir el expediente desde cero. Si quieres profundizar, nuestra guía de hipoteca para jóvenes sin ahorros trata el caso concreto de los menores de 35.