Gastos de Notaría de una Hipoteca en 2026: Quién Paga y Cuánto
Aranceles notariales, quién paga cada escritura y cómo reducir estos costes en 2026
La notaría es uno de los gastos obligatorios en cualquier compraventa con hipoteca. Intervienen dos escrituras: la de compraventa y la de hipoteca, y cada una tiene sus propios aranceles. Conocer exactamente cuánto cobran y quién paga qué puede evitarte sorpresas el día de la firma.
Desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario, la distribución de gastos entre banco y comprador cambió significativamente. El banco ahora paga más gastos de los que pagaba antes. Esta guía forma parte de nuestra guía completa de gastos de compraventa en Madrid.
Dos Escrituras, Dos Notarías
En una compra con hipoteca se formalizan dos escrituras notariales distintas:
1. Escritura de Compraventa
Refleja la transmisión de propiedad del vendedor al comprador. La paga el comprador (salvo pacto contrario). El arancel se calcula sobre el precio de compraventa.
2. Escritura de Hipoteca
Formaliza el préstamo hipotecario. Desde la Ley 5/2019, la paga el banco, no el comprador. Antes de 2019, el comprador pagaba ambas escrituras.
Esta separación es importante: si el banco intenta cobrarte los gastos de la escritura de hipoteca, tienes derecho a rechazarlo.
Aranceles Notariales: Cuánto Cobra el Notario
Los aranceles notariales están regulados por el Estado (RD 1426/1989). No puedes negociarlos al alza ni a la baja. Son los mismos en todos los notarios de España.
| Precio de compraventa | Arancel notaría (aprox.) |
|---|---|
| 150.000€ | 650-800€ |
| 250.000€ | 800-950€ |
| 400.000€ | 950-1.100€ |
| 600.000€ | 1.100-1.400€ |
| 1.000.000€ | 1.600-2.000€ |
Los precios incluyen el arancel base más copias de la escritura y otros conceptos menores. Son aproximados; el notario desglosará el detalle.
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Reparto de Gastos Notariales Tras la Ley 5/2019
| Gasto | Antes de 2019 | Desde 2019 |
|---|---|---|
| Escritura de compraventa | Comprador | Comprador |
| Escritura de hipoteca | Comprador | Banco |
| Registro hipoteca | Comprador | Banco |
| AJD (hipoteca) | Comprador | Banco |
| Gestoría | Comprador | Banco |
| Tasación | Comprador | Banco (si la encarga) |
| ITP (compraventa) | Comprador | Comprador |
En total, el comprador ahorra con la Ley 5/2019 entre 3.000€ y 7.000€ respecto a lo que pagaba antes, dependiendo del capital hipotecario.
El Acta Previa Notarial: Gratuita pero Obligatoria
Desde 2019, existe un acta de información previa que el notario debe celebrar con el comprador antes de firmar la hipoteca. Es gratuita para el comprador.
En el acta, el notario:
- Te explica todas las condiciones de la hipoteca
- Resuelve tus dudas sobre el contrato
- Verifica que has recibido la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con 10 días de antelación
- Certifica que comprendes y aceptas las condiciones
Esta reunión dura entre 20 y 45 minutos. Es tu oportunidad para aclarar cualquier punto del contrato antes de firmarlo definitivamente.
Reparto de gastos entre banco y comprador según la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario fijó quién asume cada gasto de la hipoteca. Este es el reparto vigente:
| Gasto | Quién paga (Ley 5/2019) |
|---|---|
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco |
| Registro de la Propiedad (hipoteca) | Banco |
| AJD sobre la hipoteca | Banco |
| Gestoría de la hipoteca | Banco |
| Notaría de la escritura de compraventa | Comprador |
| ITP o IVA sobre la compraventa | Comprador |
| Registro de la compraventa | Comprador |
| Tasación | Comprador |
Ejemplo de coste total para una hipoteca de 200.000 € en Madrid (vivienda de segunda mano, 2026)
| Gasto a cargo del comprador | Importe aprox. |
|---|---|
| Notaría de la compraventa | 850 € |
| Registro de la compraventa | 600 € |
| Gestoría | 500 € |
| ITP (6% en Madrid sobre 200.000 €) | 12.000 € |
| Tasación | 400 € |
| Total a cargo del comprador | ≈ 14.350 € |
La notaría, el registro, el AJD y la gestoría de la escritura de hipoteca los paga el banco, lo que supone un ahorro de 2.000-4.000 € respecto a antes de 2019. En obra nueva, el ITP se sustituye por el IVA reducido del 10% y se añade el AJD sobre el precio.
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¿Puedo elegir yo el notario para la compraventa?
Sí. El comprador tiene derecho a elegir notario. Para la hipoteca, el banco también puede proponer notario, pero tú puedes aceptarlo o elegir otro.
¿El notario es neutral o defiende al banco?
El notario es un funcionario público neutral. Su función es verificar que el contrato cumple la ley y que ambas partes comprenden lo que firman. No defiende los intereses del banco.
¿Puedo cambiar de notario a última hora?
Técnicamente sí, pero puede retrasar la firma si hay que trasladar la documentación. Elige el notario con antelación y comunícalo al banco con tiempo suficiente.
¿Qué pasa si hay errores en la escritura notarial?
El notario puede corregir errores formales mediante diligencia. Para cambios de fondo (tipo, capital, titulares) se necesita una escritura de novación con sus costes asociados.
¿La primera copia de la escritura es diferente a las demás?
Sí. La primera copia tiene validez ejecutiva (el banco puede ejecutarla sin juicio previo). Las siguientes copias son simples. El banco conserva la primera copia.
¿Debo llevar dinero en efectivo a la notaría?
No para el precio principal (se hace con cheque bancario o transferencia). Sí puede necesitarse efectivo para gastos menores de notaría e impuestos si no se tramitan antes.
¿Puedo cancelar la firma en la notaría?
Antes de firmar, sí. Una vez firmada la escritura, ya no puedes cancelar unilateralmente. Por eso es fundamental revisar todo en el acta previa 10 días antes.
¿El vendedor también va a la notaría?
Sí. Para la escritura de compraventa deben estar presentes comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial). Para la escritura de hipoteca solo van comprador y banco.
¿Cuánto tarda la firma en la notaría?
Entre 45 minutos y 2 horas. La escritura de compraventa suele tardar 30-60 minutos. La de hipoteca, 20-40 minutos adicionales. Si hay muchas partes o condiciones complejas, puede alargarse.
¿Puedo pedir una copia de la escritura antes de firmar para revisarla?
Sí. Tienes derecho a revisar el borrador de la escritura antes de la firma. El notario debe facilitártelo con antelación suficiente. Léela detenidamente antes de firmar.
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