Hipoteca no residente en 2026: comprar en España sin residencia fiscal

La primera diferencia que encuentra quien compra en España sin residencia fiscal aquí es la financiación: los bancos españoles suelen financiar a un no residente entre el 60 y el 70% del valor de tasación, frente al 80% habitual de un residente. Es decir, el banco pide más entrada cuando el comprador vive fuera, porque entiende que el riesgo de recuperar el préstamo en caso de impago es mayor.

Dentro de ese rango, el porcentaje concreto depende del país de residencia y de la moneda en que se perciben los ingresos. Los comunitarios con ingresos en euros se mueven en la parte alta (65-70%); los extracomunitarios, en la baja (50-60%), y algunos países quedan fuera por normas de compliance del banco.

Esta tabla resume la financiación máxima habitual según la residencia fiscal del comprador:

Para formalizar una hipoteca en España, el banco exige al comprador un NIE (Número de Identidad de Extranjero), que es el identificador que se usa en la operación. Se obtiene en la Oficina de Extranjería o en el consulado de España en el país de residencia; no implica residencia fiscal ni obliga a declarar aquí.

Sobre ese NIE, el banco construye el expediente con documentación del país de origen: pasaporte, declaración de impuestos de los dos últimos años, justificantes de ingresos (nóminas, dividendos, contratos) y extractos bancarios de los últimos seis meses. Los documentos extranjeros deben ir apostillados (Apostilla de La Haya) y, si no están en español, con traducción jurada.

Si el comprador no puede desplazarse a la firma, el banco acepta un poder notarial apostillado otorgado en el país de origen a un representante que firma en su nombre en España. Es una vía legal y habitual en operaciones no residentes.

El país de residencia fiscal marca mucho más que el porcentaje. Los ciudadanos comunitarios (Unión Europea) que además perciben ingresos en euros tienen el camino más sencillo: varios bancos los tratan casi como residentes, con la misma documentación y plazos parecidos. La financiación puede acercarse al 70%.

Los extracomunitarios (Reino Unido tras el Brexit, EEUU, América Latina, Asia…) afrontan más restricciones. No por discriminación, sino por dos motivos prácticos: la verificación de ingresos en otra moneda y jurisdicción es más compleja, y los convenios de doble imposición y las normas de prevención de blanqueo varían. Algunos bancos excluyen directamente determinados países.

Por eso, en una hipoteca no residente lo decisivo no es la nacionalidad del comprador sino dónde reside fiscalmente y en qué moneda ingresa. Un banco que no financia a residentes de un país puede financiar a otro, y ahí un broker que conozca qué entidad entra en cada caso ahorra mucho tiempo.

Al comprar, los impuestos son los mismos que para un residente: ITP (6% en Madrid, en segunda mano) o IVA más AJD (10% más 1-2% en obra nueva). La residencia fiscal no cambia el impuesto de la compraventa.

La diferencia aparece después. Si la vivienda se alquila, el propietario no residente paga el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) sobre los ingresos del alquiler, y lo declara con el modelo 210, normalmente por delegación en un gestor. Si se vende, se retiene un porcentaje en concepto de IRNR y se paga la plusvalía municipal.

Estos impuestos no afectan a la hipoteca, pero conviene tenerlos previstos porque el banco valora la rentabilidad neta de la operación si es de inversión. Un asesoramiento fiscal previo evita sorpresas y optimiza el rendimiento. Lo tratamos también en nuestra guía de hipoteca no residente en España.

Con una financiación del 60-70%, el comprador no residente necesita más liquidez que un residente. Sobre una vivienda de 200.000 €, si el banco financia el 65% (130.000 €), la entrada son 70.000 € (35%). A eso se suman los gastos de compraventa: en Madrid, ITP del 6% más notaría, registro y gestoría, otros 10-12%.

En total, el desembolso en efectivo ronda el 45-47% del precio: la entrada (30-40%) más los gastos (10-12%). Para 200.000 €, entre 90.000 y 94.000 €. Es la cifra que hay que tener prevista antes de empezar, porque el banco no financia los gastos.

Por eso conviene hacer un estudio previo con los números reales de la operación, incluido el porcentaje que el banco puede ofrecer según el país de residencia. Si quieres que lo calculemos para tu caso, pide un estudio hipotecario personalizado sin compromiso. Y si lo que buscas es una segunda residencia, nuestra página de hipoteca para segunda residencia trata ese caso concreto.