Hipoteca al 90%: Cómo Conseguirla, Requisitos y Riesgos en 2026
Todo sobre financiación al 90% del valor de tasación: bancos, condiciones y alternativas
La hipoteca al 90% es una de las más solicitadas en España: permite financiar el 90% del valor de tasación de la vivienda, reduciendo el desembolso inicial del comprador. Sin embargo, no todos los bancos la ofrecen libremente y las condiciones son más exigentes que una hipoteca estándar al 80%.
En 2026, con los tipos de interés todavía elevados, conseguir financiación al 90% requiere un perfil muy sólido o el apoyo de un aval público. Te explicamos exactamente cómo lograrlo.
Diferencia entre Hipoteca al 80%, 90% y 100%
El porcentaje de financiación se calcula siempre sobre el menor valor entre tasación y precio de compra. Si la vivienda vale 200.000€ y se tasa en 210.000€, el banco calcula el porcentaje sobre 200.000€ (precio de compra).
| Tipo | Préstamo (200k€) | Entrada necesaria | Total ahorros |
|---|---|---|---|
| 80% | 160.000€ | 40.000€ | ~60.000€ |
| 90% ← | 180.000€ | 20.000€ | ~40.000€ |
| 100% | 200.000€ | 0€ | ~20.000€ (gastos) |
El total de ahorros incluye entrada + gastos de compraventa (~10-12%). Hipoteca 90% ahorra 20.000€ vs 80%.
Requisitos para Conseguir una Hipoteca al 90%
Los bancos aplican criterios más estrictos para aprobar financiación al 90%. Estos son los requisitos habituales:
- Contrato indefinido: Mínimo 2 años de antigüedad en la empresa
- Ingresos estables: La cuota no debe superar el 30-35% de los ingresos netos
- Sin deudas previas: CIRBE limpio o con deudas muy bajas
- Historial crediticio positivo: Nunca haber tenido impagos ni aparecer en listas de morosos (ASNEF, RAI)
- Tasación favorable: La vivienda debe tasarse igual o por encima del precio de compra
- Ahorro demostrado: Tener los gastos de compraventa ahorrados (~10-12%)
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Vías para Conseguir Financiación al 90%
1. Aval ICO (menores de 35 años)
El Aval ICO permite a jóvenes con ingresos inferiores a 37.800€/año conseguir hipoteca al 90% con el respaldo del Estado. Es la opción más accesible para compra de primera vivienda habitual.
2. Negociación directa con el banco
Si tienes un perfil financiero excelente, algunos bancos conceden el 90% directamente. La clave es presentar tu solicitud a múltiples entidades simultáneamente y dejar que compitan por tu hipoteca. Un bróker hipotecario hace esto de forma profesional.
3. Vivienda de banco
Los bancos financian hasta el 100% de sus propios inmuebles (pisos de banco). Si encuentras una vivienda de este tipo que te interese, puedes acceder a financiación al 90-100% con condiciones especiales.
4. Tasación alta
Si la tasación supera al precio de compra, el banco puede conceder el 80% sobre tasación pero que suponga el 90% sobre el precio. Por ejemplo: vivienda en 180.000€, tasada en 202.000€ → 80% de tasación = 161.600€ (≈ 90% del precio).
Riesgos de una Hipoteca al 90%
Financiar más porcentaje implica mayores riesgos que conviene conocer:
- Cuota mensual mayor: Al deber más, pagas más cada mes. Una hipoteca de 180.000€ vs 160.000€ puede suponer 100-120€/mes más
- Más intereses totales: En 30 años pagas mucho más en intereses sobre 180.000€ que sobre 160.000€
- Riesgo de patrimonio negativo: Si el mercado cae y tu vivienda baja de precio, puedes deber más de lo que vale
- Tipo de interés más alto: Los bancos compensan el mayor riesgo con tipos ligeramente más altos
Por eso es crucial comparar bien antes de firmar. Una asesoría hipotecaria profesional puede ayudarte a evaluar si el 90% es la mejor opción para tu situación.
Preguntas frecuentes
¿Todos los bancos ofrecen hipoteca al 90%?
No. La mayoría de bancos tienen como estándar el 80% de financiación. El 90% se consigue principalmente a través del Aval ICO, negociando directamente con bancos seleccionados o comprando vivienda de banco. Un bróker hipotecario sabe qué entidades son más flexibles.
¿Cuánto dinero necesito para hipoteca al 90% sobre una vivienda de 200.000€?
Necesitas el 10% de entrada (20.000€) más los gastos de compraventa (ITP 6%, notaría, registro ~4.000€). En total, aproximadamente 40.000€ en ahorros propios.
¿La hipoteca al 90% tiene interés más alto que la del 80%?
Generalmente sí, entre 0,10% y 0,30% más alto. Los bancos valoran el mayor riesgo con un diferencial ligeramente superior. Sin embargo, negociando con varios bancos es posible minimizar esa diferencia.
¿Puedo conseguir hipoteca al 90% siendo autónomo?
Es más difícil pero posible. Necesitas demostrar al menos 3 años de actividad, ingresos estables declarados en IRPF y no tener deudas con la Agencia Tributaria o Seguridad Social. Un bróker especializado puede orientarte con los bancos más receptivos.
¿Qué es mejor, hipoteca al 80% con avalista o al 90% sin avalista?
Depende del caso. Sin avalista conservas la independencia financiera de tu familia. Con avalista puedes acceder a 100% pero implica un riesgo real para quien avala. Analiza ambas opciones con un asesor antes de decidir.
¿El Aval ICO para el 90% está disponible en toda España?
Sí, el Aval ICO es nacional pero se solicita a través de los bancos colaboradores. Cada banco tiene un cupo asignado que se agota. En Madrid la demanda es alta, así que es importante solicitarlo pronto.
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