Plusvalía Municipal al Vender una Vivienda: Cómo Calcularla y Cuándo Se Paga
IIVTNU 2026: cómo calcular la plusvalía, quién la paga, excepciones y cómo recurrir si vendes con pérdidas
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es el impuesto que debes pagar al Ayuntamiento cuando vendes una vivienda. Puede suponer varios miles de euros y muchas personas lo ignoran hasta el día de la venta.
En 2021 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo antiguo cuando se vendía con pérdidas o sin ganancia real. El nuevo método de cálculo desde noviembre 2021 es más justo. Esta guía te explica el sistema actual. Complementa con nuestra guía de gastos de compraventa.
Qué es la Plusvalía Municipal y Quién la Paga
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión. Lo paga el vendedor (salvo en herencias, donde lo paga el heredero).
Es un impuesto municipal: lo gestiona y cobra el Ayuntamiento donde está el inmueble. En Madrid, los tipos son fijados por el Ayuntamiento de Madrid dentro de los límites legales.
¿Cuándo NO hay que pagar plusvalía?
- Si vendes a precio inferior o igual al de compra (sin ganancia real)
- En donaciones entre cónyuges en algunos casos
- En determinadas aportaciones a sociedades
Los Dos Métodos de Cálculo desde 2021
Desde noviembre de 2021 puedes elegir el método que más te convenga:
Método 1: Objetivo (por valor catastral)
Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente oficial según años de tenencia
Método 2: Real (por plusvalía real)
Base imponible = (Precio venta - Precio compra) × Porcentaje atribuible al suelo
Debes calcular ambos y pagar por el menor de los dos. El Ayuntamiento está obligado a aceptar el método que resulte más favorable para ti.
Ejemplo para Madrid:
Vivienda comprada en 2015 por 250.000€, vendida en 2026 por 350.000€
Valor catastral del suelo: 80.000€
Método objetivo: 80.000€ × coeficiente 11 años (~0,12) = 9.600€ base × 30% tipo = 2.880€
Método real: (350.000-250.000) × 35% suelo = 35.000€ × 30% tipo = 10.500€
Eliges el método objetivo: 2.880€ (más económico)
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Cómo Presentar la Plusvalía Municipal
Tienes 30 días hábiles desde la escritura de venta para presentar y pagar la plusvalía.
- Descarga el modelo de autoliquidación del Ayuntamiento de Madrid (modelo PL-1)
- Cumplimenta con datos del inmueble (referencia catastral, fechas, precios)
- Calcula ambos métodos y elige el más favorable
- Paga la liquidación resultante
- Presenta la autoliquidación en el Ayuntamiento o de forma telemática
La gestoría del banco o un asesor fiscal puede realizar este trámite por ti. Si usas un bróker o un gestor inmobiliario, suelen incluirlo en su servicio.
Cómo Recurrir si Pagas de Más o No Debías Pagar
Si vendiste a precio inferior al de compra y aun así pagaste plusvalía antes de noviembre 2021, puedes reclamar la devolución:
- El plazo para reclamar liquidaciones firmes es 4 años desde el pago
- Presenta escrito de rectificación ante el Ayuntamiento con prueba de la minusvalía
- Si el Ayuntamiento rechaza, puedes acudir a la vía contencioso-administrativa
Miles de contribuyentes han recuperado cantidades significativas tras la sentencia del TC de 2021. Consulta con un abogado tributario si vendes con pérdidas.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía la paga el comprador o el vendedor?
El vendedor. Es su obligación tributaria. El comprador no paga plusvalía municipal (paga ITP). Solo en herencias paga el heredero (comprador).
¿Si dono mi vivienda a mi hijo, ¿hay plusvalía?
Sí. La donación también genera plusvalía municipal para el donante. El impuesto aplica en toda transmisión: compraventa, donación o herencia.
¿Puedo negociar que el comprador pague la plusvalía?
Legalmente es posible pactar en contrato que la pague el comprador, pero el Ayuntamiento siempre puede reclamar al vendedor si el comprador no paga. Es un riesgo legal.
¿Cuánto suele ser la plusvalía en Madrid por un piso de 300.000€?
Varía mucho según el valor catastral del suelo, los años de tenencia y el método elegido. En Madrid capital, puede oscilar entre 2.000€ y 15.000€ para este tipo de vivienda.
¿La plusvalía municipal y la plusvalía en IRPF son lo mismo?
No. Son dos impuestos distintos. La plusvalía municipal va al Ayuntamiento. La ganancia patrimonial en IRPF va a Hacienda estatal y es la diferencia real entre precio de compra y venta.
¿Si vivo en el piso 3 años antes de vender, ¿hay exención en IRPF?
En IRPF (ganancia patrimonial), si el piso era tu vivienda habitual y reinviertes en otra habitual, puedes estar exento. La plusvalía municipal es diferente: no hay exención por reinversión.
¿El valor catastral puede actualizarse y afectar a la plusvalía futura?
Sí. Los valores catastrales se revisan periódicamente. Si compras ahora y vendes en 10 años con valor catastral actualizado, la base de la plusvalía puede ser mayor.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía en el plazo de 30 días?
Recargo del 5% hasta 3 meses. Después, recargos crecientes hasta el 20% más intereses de demora. El Ayuntamiento también puede iniciar procedimiento ejecutivo.
¿Es lo mismo la plusvalía municipal en todas las ciudades?
No. Cada Ayuntamiento fija sus propios coeficientes y tipos dentro de los límites legales. Madrid puede tener tipos distintos a Barcelona, Valencia u otras ciudades.
¿Puedo deducir la plusvalía municipal pagada en mi declaración de IRPF?
Sí. La plusvalía municipal pagada reduce la ganancia patrimonial en IRPF. Es un gasto deducible del importe de venta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
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