Comprar Piso en Pareja Sin Casarse: Hipoteca y Aspectos Legales
Todo lo que necesitas saber sobre hipotecas para parejas de hecho, porcentajes de propiedad y protección legal
Cada vez más parejas compran vivienda juntas sin estar casadas. Esto es perfectamente legal y los bancos lo aceptan sin problema, pero exige tomar decisiones importantes sobre porcentajes de propiedad y protección legal que el matrimonio regula automáticamente.
Esta guía te explica cómo funciona la hipoteca para parejas no casadas, cómo distribuir la propiedad correctamente y qué documentos legales son recomendables para proteger a ambas partes. Si en el futuro hay separación, nuestra guía sobre hipoteca y divorcio te será útil.
La Hipoteca en Pareja Sin Casarse: Lo que el Banco Evalúa
Para el banco, la situación civil es irrelevante. Lo que importa es la capacidad de pago conjunta:
- Suma de ingresos de ambos miembros
- Deudas existentes de cada uno
- Historial crediticio de ambos en el CIRBE
- Estabilidad laboral de ambos
- Capital disponible para la entrada
Ambos figurarán como titulares solidarios de la hipoteca: cada uno responde del 100% de la deuda, no solo de su parte.
Distribución de la Propiedad: Porcentajes de Titularidad
Al comprar en pareja puedes repartir la propiedad de distintas maneras. Esto se decide en la escritura de compraventa:
Opción 1: 50%-50%
Lo más común. Cada uno es propietario de la mitad. Sencillo pero puede ser injusto si uno aporta más capital.
Opción 2: Proporcional a la aportación
Si uno aporta el 70% y el otro el 30%, la propiedad se distribuye 70%-30%. Más justo pero más complejo de gestionar.
Opción 3: Propiedad de uno, hipoteca de dos
Un titular en propiedad, dos en la hipoteca. El banco suele aceptarlo si el propietario tiene suficientes ingresos por sí solo. El cotitular hipotecario no tiene derecho de propiedad pero sí responsabilidad de pago.
La distribución de la propiedad en la escritura es muy importante para futuros conflictos. Cambia la distribución después requiere extinción de condominio, con sus costes.
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Documentos Legales Recomendados para Parejas de Hecho
Sin el matrimonio como marco legal, es muy recomendable establecer acuerdos contractuales que protejan a ambas partes:
1. Contrato Privado de Convivencia
Recoge los acuerdos sobre propiedad, cargas (quién paga qué), y qué pasa en caso de separación. No sustituye la escritura pero complementa la protección.
2. Testamento
Las parejas de hecho no heredan automáticamente en la mayoría de comunidades. Sin testamento, la parte del fallecido va a su familia biológica, no a la pareja.
3. Seguro de Vida Cruzado
Cada uno asegura al otro como beneficiario. Si uno fallece, el seguro paga la parte de la hipoteca del fallecido. Fundamental para parejas sin casarse.
4. Inscripción en Registro de Parejas de Hecho
En Madrid y otras comunidades, inscribirse como pareja de hecho da acceso a algunos derechos similares al matrimonio, incluyendo bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones.
Ventajas Fiscales de las Parejas de Hecho en Madrid
En Madrid, las parejas de hecho inscritas tienen acceso a varios beneficios fiscales:
- Impuesto de Sucesiones: Bonificación del 99% equiparable a cónyuge (si pareja de hecho inscrita)
- Bonificación ITP: Mismas condiciones que matrimonio para compra de vivienda habitual
- Deducción autonómica IRPF: Tributación conjunta no está disponible para parejas de hecho; cada uno declara individualmente
Ver más detalles en nuestra guía de beneficios fiscales para primera vivienda.
Preguntas frecuentes
¿El banco da peores condiciones a parejas no casadas?
No. El estado civil es irrelevante para el banco. Evalúa ingresos, solvencia y garantías. Una pareja de hecho con buenos ingresos obtiene las mismas condiciones que un matrimonio equivalente.
¿Si uno tiene mal CIRBE, puede solicitar solo el otro?
Sí, uno puede solicitar la hipoteca solo si sus ingresos son suficientes. El otro no figura ni como titular ni como responsable. Pero la propiedad puede seguir siendo de ambos.
¿Podemos poner la hipoteca al 50% aunque yo aporte más entrada?
Sí, pero no es óptimo económicamente. Si uno aporta más capital, es más justo (y más protector) reflejarlo en el porcentaje de propiedad en la escritura.
¿Si mi pareja deja de pagar, el banco me reclama a mí?
Sí. En hipoteca solidaria, el banco puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los titulares. Por eso es fundamental conocerse bien antes de co-firmar una hipoteca.
¿Puedo salir de la hipoteca sin que mi pareja venda la casa?
Solo si el banco aprueba que tu pareja asuma la deuda sola (subrogación interna). Requiere que ella tenga solvencia suficiente. Si el banco no lo aprueba, la alternativa es vender.
¿Las parejas de hecho tienen los mismos derechos que los casados en hipotecas?
En cuanto a la hipoteca en sí, sí. En cuanto a derechos hereditarios y fiscales, depende de la comunidad autónoma y de si están inscritas como pareja de hecho.
¿Si nos casamos después, ¿cambia algo en la hipoteca?
No automáticamente. La hipoteca continúa en las mismas condiciones. Lo que cambia es el régimen matrimonial para futuros bienes. Puedes informar al banco pero no es obligatorio.
¿Puede uno de los dos vender la casa sin permiso del otro?
No. Si ambos son copropietarios, la venta requiere el consentimiento de los dos. Ninguno puede vender la parte del otro unilateralmente.
¿Ambos podemos beneficiarnos de la bonificación ITP para menores de 35 años?
Cada uno aplica la bonificación sobre su parte proporcional de la compra. Si el precio es 300.000€ al 50% cada uno, cada uno aplica el 3% sobre 150.000€ si cumple los requisitos.
¿Qué pasa si uno quiere vender y el otro no?
Si no hay acuerdo, cualquiera puede solicitar la "división de la cosa común" judicialmente. El juez puede obligar a la venta o a la adjudicación a uno de los copropietarios previo pago al otro.
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