¿Qué Casa Me Puedo Permitir en Madrid? Calcula tu Capacidad Real
Fórmula de los bancos, simulador, y factores que afectan tu capacidad de endeudamiento
La pregunta más importante antes de buscar casa es: ¿qué casa me puedo permitir? Esta guía te enseña exactamente la fórmula que usan los bancos, cómo calcular tu capacidad real de compra, y qué factores la afectan.
Si planeas comprar en Madrid en 2026, esta información es crítica para no buscar viviendas fuera de tu rango o sobreestimar tu poder adquisitivo. También incluimos una calculadora interactiva para que simules tu caso específico.
La Regla del 35%: Clave de tu Capacidad
La regla del 35% es la base del cálculo bancario. Los bancos españoles no aprueban hipotecas donde la cuota mensual supere el 35% de tus ingresos netos mensuales. Esta es la limitación más importante.
Fórmula Exacta
Cuota Máxima = Ingresos Netos Mensuales × 0,35
¿Por Qué el 35%?
Si tu cuota alcanza más del 35% de ingresos, el banco considera que tu ratio de endeudamiento es demasiado alto y el riesgo de impago es real. Es protección tanto para ti (no te sobreendeudes) como para el banco.
Cálculo Paso a Paso de tu Capacidad
Paso 1: Calcula tus Ingresos Netos Mensuales
Toma tu nómina o declaración de renta anual y divide entre 12 meses. Este es tu ingreso base para el cálculo.
Paso 2: Aplica la Regla del 35%
Multiplica ingresos netos × 0,35. El resultado es la cuota mensual máxima que un banco te aprobará.
Paso 3: Convierte Cuota a Hipoteca Posible
Usando un simulador o tabla, convierte esa cuota máxima al capital que puedes pedir prestado en 25-30 años a tipo actual (~3,5%).
Paso 4: Suma tu Capacidad de Entrada
Si tienes ahorros, suma el capital hipotecario + ahorros = precio máximo de la vivienda que te puedes permitir.
Ejemplo Práctico Completo
Ingresos netos mensuales: 2.800€
Cuota máxima (35%): 2.800€ × 0,35 = 980€/mes
Hipoteca en 25 años al 3,5%: 980€/mes ≈ 280.000€ de capital
Ahorros disponibles: 60.000€
Precio máximo de vivienda que te puedes permitir: 280.000€ + 60.000€ = 340.000€
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Factores que Reducen tu Capacidad de Compra
La regla del 35% es el máximo teórico. En la práctica, otros factores reducen tu capacidad:
1. Otras Deudas Activas
- Préstamos personales, créditos de consumo, tarjetas activas
- Impacto: Reducen tu capacidad en un 10-30%
- Ejemplo: Si tienes crédito personal de 500€/mes, el banco considera que solo dispones de 480€/mes para hipoteca (quedando dentro del 35%)
2. Ingresos Variables (Autónomos, Comisiones)
- Los bancos reducen ingresos variables un 20-30% para calcular capacidad
- Ejemplo: Si eres autónomo con 3.000€/mes, el banco calcula como si ganaras 2.100-2.400€ netos
3. Tipo de Contrato
- Indefinido: Capacidad máxima (100%)
- Temporal/Prácticas: Reducida 10-20%
- Periodo prueba: Reducida 20-30%
4. Historial Crediticio (CIRBE)
- CIRBE limpio: Capacidad 100%
- CIRBE con retrasos: Reducida 15-30%
- CIRBE con impagos: Posiblemente rechazado
5. Ahorros y Entrada Disponible
- Menos entrada = menor financiación aprobada
- Entrada mínima = 10% (80% financiación). Máxima = 30-40% (60-70% financiación)
Qué Vivienda Me Puedo Permitir según el Tipo de Financiación
Tu capacidad varía según el porcentaje de financiación que solicites:
| Financiación | % Que Financia Banco | Tipo Aprox. | Cuota para 2.800€/mes | Vivienda Que Te Puedes Permitir |
|---|---|---|---|---|
| 80% (mejor tipo) | 80% | 3,0% | 980€ × 25a = 280k€ | ~350.000€ |
| 90% (con aval/ICO) | 90% | 3,75% | 980€ × 25a = 240k€ | ~267.000€ |
| 100% (máximo) | 100% | 4,5% | 980€ × 25a = 200k€ | ~200.000€ |
Nota: A mayor financiación solicitada, mayor es el tipo de interés = menor es la cuota que cabe en tu 35% = menor vivienda te puedes permitir.
Cómo Usar la Calculadora Interactiva
Usa nuestra calculadora de qué vivienda me puedo permitir para tu situación específica. Ingresa:
- Ingresos netos mensuales
- Otras deudas activas (si las hay)
- Ahorros disponibles para entrada
- Plazo deseado (años)
La calculadora te mostrará automáticamente: cuota máxima, capital máximo, precio de vivienda que te puedes permitir, y si tus ahorros son suficientes para la entrada y los gastos.
Preguntas frecuentes
¿Qué casa me puedo permitir con 2.000€ de sueldo neto en Madrid?
Con 2.000€/mes netos, tu cuota máxima es 700€. A 25 años y 3% de tipo, puedes pedir unos 155.000€ de hipoteca. Si tienes 40.000€ ahorrados, te puedes permitir una vivienda de unos 195.000€ aproximadamente.
¿Cuál es el mínimo de ingresos para hipoteca en Madrid?
No hay mínimo legal. Pero los bancos raramente aprueban con menos de 1.200€/mes netos. Para hipotecas de 200k€+, se pide mínimo 1.800-2.000€/mes.
¿Los ingresos de mi pareja sumados me permiten permitirme más casa?
Sí. Si solicitáis la hipoteca conjunta, el banco suma ambos ingresos. Una pareja con 1.500€ + 1.500€ = 3.000€ total = te puedes permitir bastante más que con 1.500€ solo.
¿Cuánta entrada debo aportar para hipoteca?
Mínimo 10% (financiación 90%). Lo típico es 20% (financiación 80%). Con Aval ICO (jóvenes) solo 5-10%. Además, necesitas un 10% extra para gastos de compraventa.
¿Mi hipoteca actual me impide permitirme otra vivienda?
Sí. Si pagas hipoteca en casa actual, el banco la resta de tu capacidad del 35%. Ejemplo: si pagas 700€/mes de hipoteca y ganas 2.800€, solo te quedan 280€/mes para otra hipoteca, lo cual es insuficiente para importes relevantes.
¿A qué tipo de interés debo calcular qué casa me puedo permitir?
Usa tipo medio del mercado actual (~3,5% fijo). Algunos bancos usan 3% si tienes buen perfil, otros 4%+ si es variable. Siempre calcula conservador (3,5-4%).
¿Mi edad afecta la vivienda que me puedo permitir?
Sí, indirectamente. El plazo máximo suele ser 30 años hasta edad 70-75. Si tienes 60 años, el plazo máximo es 10-15 años = cuota más alta = te puedes permitir menos capital. Mejor cuanto más joven.
¿Puedo permitirme más de una vivienda a la vez?
Teóricamente sí. Pero cada hipoteca se resta de tu 35%. Si una consume 30%, para la segunda solo queda un 5%, insuficiente para un importe relevante. Lo más habitual es hacerlo de forma secuencial.
¿Si tengo ahorros de herencia puedo permitirme más casa?
Sí, de dos formas: 1) Como entrada (reduces el capital a financiar), 2) Como respaldo de solvencia para el banco (puede mejorar el tipo ofrecido).
¿Qué pasa si cambio de trabajo justo antes de pedir hipoteca?
Es complicado. El banco prefiere que lleves 6 meses en el nuevo trabajo. Si cambias semanas antes, pueden reducir tu capacidad un 10-20% o rechazarte. Espera 3-6 meses después del cambio.
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