Garantías Hipotecarias: Aval, Hipoteca sobre Otro Inmueble y Otras Formas
Cómo funcionan las garantías adicionales en hipotecas, cuándo pedirlas y sus riesgos para el garante
Cuando tu perfil crediticio no es suficiente para que el banco conceda la hipoteca, existen garantías adicionales que pueden desbloquear la operación. El aval personal de un tercero o la hipoteca sobre otro inmueble son las más habituales, pero ambas implican riesgos importantes para quien las ofrece.
Esta guía explica qué son las garantías adicionales, cómo funcionan, qué riesgos asumen los garantes y cuándo es mejor buscar alternativas como el Aval ICO para no comprometer el patrimonio familiar.
El Aval Personal: Qué Implica para el Avalista
Un aval personal significa que una tercera persona (habitualmente un familiar) garantiza con todo su patrimonio el pago de la deuda hipotecaria si el titular no puede hacerlo.
Riesgos del avalista:
- Responde con todos sus bienes presentes y futuros
- El banco puede embargarle nómina, cuentas o inmuebles
- La deuda aparece en su CIRBE, reduciendo su capacidad de endeudamiento propia
- Si fallece antes de cancelarse la deuda, sus herederos heredan la responsabilidad
¿Cuándo el banco libera al avalista?
Solo cuando: la hipoteca queda cancelada, el banco acepta una novación que elimina el aval, o el titular adquiere suficiente solvencia para que el banco no lo necesite.
Hipoteca sobre Otro Inmueble como Garantía Adicional
En lugar de un avalista personal, el banco puede aceptar que se hipoteque un segundo inmueble como garantía adicional. Es una alternativa cuando el comprador tiene acceso a inmuebles familiares libres de cargas.
- El segundo inmueble puede ser de terceros (padres, familiares) con su consentimiento
- Si el titular no paga, el banco puede ejecutar ambas hipotecas: la del piso comprado y la del inmueble garantía
- El propietario del segundo inmueble asume el riesgo de perder su propiedad
- Es una decisión muy seria que debe reflexionarse con calma
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Alternativas para No Necesitar Garantías Adicionales
Antes de comprometer el patrimonio de tus familiares, considera estas alternativas:
- Aval ICO (menores de 35 años): El Estado avala hasta el 20% sin comprometer a tus padres. Ver guía completa.
- Esperar y ahorrar más: Mayor entrada reduce el riesgo para el banco y puede eliminar la necesidad de aval.
- Mejorar tu perfil: Esperar a contrato indefinido, cancelar deudas, mejorar ingresos puede eliminar la necesidad de garantías.
- Elegir inmueble más asequible: Si el banco pide garantías es porque el ratio préstamo/valor o préstamo/ingresos es alto. Reducir el importe puede resolver el problema.
Cuándo Sí Tiene Sentido el Aval Familiar
El aval familiar puede ser razonable en situaciones muy específicas:
- El avalista tiene patrimonio muy superior a la deuda y asume el riesgo conscientemente
- El titular tiene ingresos crecientes seguros (p.ej. médico en formación, abogado recién colegiado)
- El plazo del aval está limitado en el contrato (3-5 años) hasta que el titular demuestre solvencia propia
- Hay acuerdo familiar claro y por escrito sobre las condiciones del aval
En todo caso, el avalista debe entender perfectamente que está garantizando con todo su patrimonio, no haciendo un favor simbólico.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco pedir aval aunque tenga suficiente sueldo?
Sí, si considera que el riesgo es alto por otras razones: contrato temporal reciente, CIRBE con mucha deuda, LTV alto (más del 80%). El banco evalúa múltiples factores, no solo el sueldo.
¿El aval tiene que ser de un familiar o puede ser de cualquiera?
Puede ser de cualquier persona con suficiente solvencia. Aunque lo habitual es que sea un familiar. Algunas entidades admiten avalistas empresariales o personas jurídicas.
¿Si el avalista fallece, ¿qué pasa?
Sus herederos heredan la responsabilidad del aval, a menos que renuncien a la herencia o acepten a beneficio de inventario. Es un motivo más para reflexionar bien antes de avalar.
¿Puedo solicitar que me quiten el aval después de unos años?
Puedes solicitarlo al banco. Este analizará si el titular ha demostrado suficiente solvencia autónoma. Si la respuesta es positiva, formaliza la eliminación del aval mediante novación.
¿El aval personal reduce el tipo de interés de la hipoteca?
No directamente. El aval reduce el riesgo de impago para el banco, lo que puede mejorar las condiciones de aprobación, pero el tipo suele ser el mismo que sin aval para el mismo perfil.
¿Avalar a un hijo puede impedirme pedir yo después una hipoteca?
Sí, si el importe avalado aparece en tu CIRBE y reduce tu capacidad de endeudamiento. Dependiendo de los importes, puede limitar o impedir que el banco te conceda un préstamo propio.
¿Es posible un aval parcial (solo por parte del capital)?
Sí, algunos bancos aceptan avales limitados a una cantidad o un porcentaje de la deuda. Es menos frecuente pero más justo para el avalista si su solvencia no llega al 100%.
¿El avalista debe ganar más que el titular de la hipoteca?
No necesariamente. El banco requiere que el avalista tenga patrimonio suficiente para responder de la deuda. Puede ser patrimonio inmobiliario, financiero o combinación de ambos.
¿Existe un registro oficial de avales hipotecarios?
No hay un registro específico de avales, pero los avales hipotecarios quedan reflejados en los contratos notariales y en el CIRBE del avalista como riesgo contingente.
¿Si el banco ejecuta la hipoteca, primero va contra el titular o el avalista?
Primero contra el inmueble hipotecado. Si la venta no cubre la deuda total, el banco puede ir contra el titular y el avalista simultáneamente (responsabilidad solidaria).
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