Capacidad de Endeudamiento Hipotecario: Cómo la Calculan los Bancos en 2026
La regla del 35%, cómo computar ingresos, qué deudas restan y cómo mejorar tu ratio para conseguir más financiación
Antes de concederte una hipoteca, el banco calcula tu capacidad de endeudamiento: cuánta deuda puedes asumir en relación con tus ingresos. Si superas los límites establecidos, la hipoteca se deniega aunque tengas suficiente entrada.
Entender cómo calculan los bancos tu capacidad de endeudamiento te permite optimizar tu situación financiera antes de solicitar la hipoteca y saber exactamente qué importe máximo puedes pedir. Puedes calcularlo tú mismo con nuestra calculadora de vivienda.
La Regla del 35%: El Estándar del Mercado
La mayoría de bancos aplican la regla del 35%: la cuota mensual de todas tus deudas no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales.
Fórmula básica:
Cuota máxima = Ingresos netos mensuales × 35%
Ejemplo: Ingresos netos 3.000€/mes × 35% = 1.050€/mes máximo en deudas
¿El 35% incluye todas las deudas?
Sí. La cuota hipotecaria + préstamos del coche + préstamos personales + financiaciones = no puede superar ese 35%.
Algunos bancos aplican el 30% para perfiles de riesgo medio y hasta el 40% para perfiles muy solventes (funcionarios, ingresos muy altos).
Qué Ingresos Computan y Cuáles No
Ingresos que SÍ computan:
- Salario neto mensual (lo que entra en tu cuenta, no bruto)
- Pagas extra (prorrateadas mensualmente)
- Ingresos de alquiler declarados en IRPF (normalmente al 70-80%)
- Dividendos y rentas del capital declarados (normalmente al 70%)
- Pensiones de jubilación o incapacidad permanente
- Ingresos del cónyuge si ambos solicitan la hipoteca
Ingresos que NO computan (o se reducen):
- Horas extras (muchos bancos no las consideran estables)
- Comisiones variables (se computan al 50-70%)
- Ayudas públicas temporales (ERTE, desempleo)
- Dietas y gastos de representación
- Ingresos en negro no declarados
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Cómo Mejorar tu Ratio de Endeudamiento
Si el banco te dice que superas el 35%, puedes tomar medidas para mejorar tu ratio:
Estrategia 1: Cancelar Deudas Previas
Cancelar préstamos personales, financiaciones de coche o tarjetas de crédito reduce tu deuda mensual y aumenta tu margen para la hipoteca.
Estrategia 2: Ampliar el Plazo de la Hipoteca
A mayor plazo, menor cuota mensual. Pasar de 20 a 30 años reduce la cuota un 20-25%, mejorando el ratio significativamente. Luego puedes amortizar anticipadamente.
Estrategia 3: Pedir Menor Capital
Si aportas más entrada (ahorros propios), el capital solicitado baja, reduciendo la cuota y mejorando el ratio.
Estrategia 4: Incorporar un Co-titular
Si tu pareja o un familiar añade sus ingresos a la solicitud, el cómputo de ingresos sube y el ratio mejora considerablemente.
Estrategia 5: Demostrar Estabilidad Futura de Ingresos
Cartas de ascenso, contratos indefinidos recientes, o acreditación de antigüedad laboral pueden convencer al banco de que tus ingresos son estables y crecientes.
El Estrés Test o Prueba de Resistencia
Además del ratio del 35%, los bancos aplican una prueba de estrés: ¿podrías pagar la hipoteca si los tipos de interés subieran significativamente?
El Banco de España recomienda que los bancos calculen la cuota hipotecaria con un tipo de interés mínimo del 3% para variables, aunque el tipo actual sea menor. Algunos bancos aplican incluso el 4-5%.
Esto significa que aunque tu cuota actual sea 800€/mes con Euribor bajo, si el banco calcula el estrés test con un tipo del 4% y la cuota hipotética sería 1.100€/mes, ese es el valor que usa para calcular el ratio del 35%. Más información en nuestra guía sobre el impacto del Euribor en tu hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿El 35% es una ley o una recomendación?
Es una recomendación del Banco de España y práctica habitual del sector. No es una ley que obligue a cada banco, por lo que algunos bancos aplican el 30% (más conservadores) o el 40% (para perfiles muy solventes).
¿Un autónomo tiene el mismo ratio que un asalariado?
El ratio porcentual es el mismo (35%), pero para autónomos el banco aplica un "haircut" a los ingresos declarados (normalmente los reduce al 70-80%) por la mayor variabilidad percibida.
¿Las deudas de mi pareja afectan a mi hipoteca aunque no solicite juntos?
Si solicitas solo la hipoteca, solo se tienen en cuenta tus deudas. Si solicitas en pareja, se computan ambos ingresos y ambas deudas.
¿El alquiler que pago actualmente cuenta como deuda?
No. El alquiler actual no cuenta como deuda para el banco porque desaparece al comprar. Lo que sí cuenta son préstamos, tarjetas de crédito con saldo dispuesto y otras hipotecas.
¿Un préstamo ICO o COVID afecta a mi capacidad de endeudamiento?
Sí. Cualquier préstamo activo (incluidos ICO, COVID, estudios) reduce tu capacidad de endeudamiento. Antes de pedir hipoteca, valora si puedes cancelar alguno de ellos.
¿Cuánto hipoteca máxima puedo pedir con 4.000€ netos al mes?
4.000€ × 35% = 1.400€/mes máximo en deudas. Si no tienes otras deudas, puedes asumir una hipoteca de ~1.400€/mes. A un tipo del 3,5% a 25 años, eso equivale a ~275.000€ de capital.
¿Si estoy en período de prueba puedo pedir hipoteca?
Es difícil pero no imposible. El banco preferirá un contrato indefinido pasado el período de prueba. Algunos bancos esperan mínimo 3-6 meses en la empresa antes de aprobar.
¿El aguinaldo o paga de navidad computa en la hipoteca?
Sí, pero prorrateado mensualmente (1/12 cada mes). El banco suma el ingreso anual total y lo divide entre 12 para calcular el ingreso mensual neto.
¿Puedo pedir hipoteca si tengo carnet por puntos en el CIRBE?
El CIRBE no registra morosidad, solo deuda. Tener deuda alta en el CIRBE reduce tu capacidad de endeudamiento percibida. Cancelar deudas antes de pedir hipoteca mejora este indicador.
¿El banco puede aprobar una hipoteca aunque supere el 35%?
Excepcionalmente sí, si hay factores compensatorios muy fuertes: patrimonio muy alto, ahorros importantes, o perfil de funcionario. Pero en general, superar el 35-40% es causa de denegación.
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